Реализация квартир на первичном рынке недвижимость коммерческая, квартиры, новостройки, домовладения, земельные участки

До 2006 года основной объем квартир на рынке реализовывался непосредственно застройщиками. Риэлтерского агентства привлекались для реализации инвестиционных квартир или продажи квартир на вторичном рынке. С ростом объема новостроек ситуация начала меняться в пользу передачи функций продаж агентствам как минимум у половины застройщиков. При всем при всем при этом, квартира вполне вероятно купить как у застройщика, но и у агентства. Стоимость квартиры у агентства, как правило, увеличивается на всю сумму комиссионных расходов за оформление документов или за оформление ипотечного кредита. Предоставление эксклюзивного права реализации квартир в строящемся доме 1 агентству пока скорее всего исключение, чем правило.
Вдоль часть застройщиков развивает свой индивидуальный бизнес, преобразуя отделы продаж в полновесные риэлтерского агентства, работающие как на первичном, но и на вторичном рынке.
Основной объем продаж квартир на первичном рынке бывает накануне сдачи помещения в применение (за 3-4 месяца), в это время в реализацию выбрасывается около 50% квартирного фонда. Однако по некоторым застройщикам (например «Кемеровопромстрой») объекты продаются задолго до окончания периода строительства, без насыщенного предложения квартир на рынке через существующую систему продаж. Квартиры в уже сданном доме имеют все шансы с разной периодичностью появляться на рынке в течении 1 года по мере сбрасывания инвестиционных объектов компаниями, вложившими средства в покупку на заре строительства, либо получившими квартиры повторяющий вид расчета за произведенные работы.
Следует отметить повреждение информации о предложении квартир от самих застройщиков. Часть компаний-застройщиков характеризуются закрытой политикой в области реализации квартир. Информацию о наличии предложения и стоимости вполне вероятно получить только в последствии персонального обращения в отдел продаж и формирования запроса на требуемое доме. Веб-сайты с информацией о объектах и с описанием предлагаемых к реализации квартир отсутствуют минимум у половины компаний. буклеты с доскональным описанием предлагаемых квартир также не вошли в каждодневную практику, что косвенно говорят следствием дефицитности рынка.
Условия приобретения квартир практически одинаковы у всех застройщиков: изначальный взнос в размере 30% и рассрочка платежа до момента сдачи помещения в применение. Квартира в строящемся доме вполне вероятно купить как у застройщика, но и у агентства через договор долевого участия. Более 50% квартир приобретается конечными покупателями через ипотеку накануне или в последствии сдачи помещения в применение.
У застройщиков начала появляться практика предварительной аккредитации строящихся домов в банках, предлагающих ипотечные программы, для ускорения процессов реализации квартир.
Наибольший объем предложения на открытом рынке начального квартир в 2007 году появился в ноябре, составив 342 квартиры. Без учета этого всплеска объем предложения в последние полгода относительно стабилен и составляет около 230 квартир.
На район ФПК приходится 20,91% предложения квартир через открытые источники на первичном рынке квартир. Это квартиры в строящихся домах по ул. Свободы 33 (инвестор компания «Инвестиции Комплект Строй»), ул. Тухачевского 8 стр. и пер. Щегловский 26 в (застройщик ООО «Пилон»).
Предложение квартир в строящихся домах Рудничного района через открытые источники равняется 14,55% от единой выборки. Агентства недвижимости предлагает недвижимость коммерческая, квартиры, новостройки, домовладения, земельные участки . Широкая база данных на любой вкус: дачи, участок, строительство полная информация от агентства недвижимости. Это объяснялось тем, что продажи осуществляются непосредственно застройщиками, не занимающимися насыщенным продвижением квартир на рынке, информацию о предложении и стоимости вполне вероятно получить только в последствии персонального обращения в центры продаж.
Квартиры в Центральном, Ленинском районах также реализуются в большинстве случаев застройщиками, в результате данного доля их в единой выборке не велика. Это квартиры в ЖК «Мегаполис», ЖК «Изумрудная долина», ЖК «Флагман» Ленинского района, в домах по пр-ту Комсомольскому 43д стр. и пр-ту Химиков 39 стр.
В Центральном районе — последние квартиры в ЖК «Томский причал», ЖК «Парус» по завышенным ценам, новые помещения по ул. Терешковой.
По количеству комнат предложение по всем районам состоит на 49,55% из двухкомнатных квартир, по 22,97 % приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры и 4,5% на многокомнатные квартиры.
По материалу сооружения 69% стоящегося квартир — кирпичные помещения, около 15 % приходится на монолитное домостроение, 16% — панельные помещения. Также, из кирпича стрят как правило на Южном, в районе ФПК, панельные новостройки в Рудничном районе города и на ФПК, а строительство домов с использованием монолитного железобетонного каркаса ведется в Ленинском и Рудничном районах.
В феврале 2008 года произошло плановое повышение цен на квартиры у многих застройщиков. По части объектов это выразилось в повышении цены на 1-1,5 тыс. руб. за квадратный метр по всем категориям квартир. В части объектов произошло значительное повышение, например, в жилом комплексе «Метрополис» в Ленинской районе (АСО «Промстрой»), где цена с декабря 2007 по февраль 2008 поднялась на 10 тыс. за 1 кв. м.
Диапазон стоимости квартир в строящихся домах в феврале 2008 г составил от 27,90 тыс. руб. за кв. м. в строящемся доме по ул. Александрова (Кировский район) до 60,00 тыс. руб. за кв. м. в ЖК «Мегаполис» Ленинского района.
Рост среднестатистической цены за период январь 2007 г — январь 2008 г составил 11,2%, в то время как объем предложения увеличился в 2,5 раза. Наиболее существенный рост среднестатистической стоимости за 1 кв. м. обнаружен в районе Южном — 24,2%, в Центральном — 20%.
Анализ структуры и стоимости предложения на первичном рынке показывает, что определяющими факторами, влияющими на стоимость кв.м. в новом доме, являются:
Месторасположение (район города) строящегося помещения, его транспортная доступность.
Обыкновенно квартиры в Центральном и Ленинском местах и на ФПК подороже, чем в более отдаленных местах, такую как Южный, Рудничный и Кировский.
Бренд застройщика, включающий его репутацию, известность на рынке, умение реализованных проектов.
Психологический барьер строительства.
На ранних тапах строительства стоимость кв.м. значимо ниже, чем непосредственно перед сдачей помещения в применение. В процессе строительства стоимость квартир, как правило, подрастает на 15-20%. Также учитывается стадия развития/ застройки микрорайона.
В меньшей степени на стоимость квартиры влияет технология и материал сооружения.
Более кропотливая информация представлена в полном варианте аналитического обзора.